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不動産の売買契約を締結する際に注意したいのが、民法第570条の規定にあります瑕疵担保責任で、『かしたんぽせきにん』と読みます。

中古住宅などを購入した買主が、隠れた欠陥に気づかず、購入した後にトラブルとなることがあり、その責任は誰にあるかという問題について規定しているのが、『瑕疵担保責任』です。

瑕疵担保責任とは？

瑕疵担保責任とは、売買の目的物（購入した不動産）に隠れた瑕疵（建物の土台が腐食していた、柱にシロアリがいた、内部の鉄筋が錆びていた、雨漏りが起こったなど）があったとき、売主が買主に対して負う責任を指します。

そのような隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して、そのまま住み続けることができないような重大な欠陥があった場合には契約解除を行なったり、補修や損害について賠償を求めることができます。

この責任を適用できるのは、法的には買主が善意・無過失であることが要件とされており、善意・無過失とは買主が契約の際にそのような欠陥があることを知らなかった場合、かつ、知らなかったことについて落ち度がない場合を指します。一般的には、不動産の売買契約の際に、説明がなかった箇所や外部から見ただけでは確認できなった箇所について瑕疵がある場合があります。

瑕疵担保責任を追求できる期間と売買契約書への記載

具体的に、買主がこの瑕疵担保責任を追及できる期間は、買主が瑕疵を"知ったとき"から1年間に制限されています。売買契約を締結したときではなく、シロアリが発生したり、雨漏りが発生したり、その欠陥について気づいたときからの換算になります。

民法では以上のように規定されており、買主にとっては購入後も欠陥が見つかれば賠償請求ができるので安心ですが、売主にとっては自分たちも把握していないような欠陥がいつ見つかって賠償請求されるかわからないという状況にもなりますので、不動産売買契約の瑕疵担保責任の対象となる範囲や責任期間などは、契約書や特約により、細かく定めることが多いです

民法の規定は強行法規ではないので、個人同士の不動産売買契約において、自由に取り決めができ、中古住宅などの場合は「物件を引渡し後3ヶ月の間は売主が瑕疵担保責任を負う」という取り決めや、あまりに古い物件の場合は「売主は一切、瑕疵担保責任を負わない」という契約がなされる場合もあります。この取り決めは当事者間で行なわれることですので、契約書の記載・特約について注意が必要です。

個人間取引ではなく、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合

これまでは個人間取引の不動産売買の場合の瑕疵担保責任について述べてきましたが、不動産の売主が不動産会社などの宅地建物取引業者である場合は、宅建業法において、『宅地建物取引業者が売主となる場合は、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間は引渡しの日から2年間』として、例外を認めています。

これは買主保護の観点での規定で、中古住宅であっても不動産会社が売主の場合、『瑕疵担保責任を一切負わない』という取り決めは無効で、2年以上の瑕疵担保責任が義務付けられているため、買主にとっては不動産会社から中古物件を購入するのは安心といえます。

物件の隠れた瑕疵に関するトラブルが多く、売主が知っていたのにも関わらず隠していたような物件の瑕疵については、どのような契約や特約をしていたとしても売主は責任を負わなければなりません。

売買契約においては、売主は事前にできるだけの情報を提供し、買主は十分に物件を確認し、契約前に情報を共有し、細かな部分まで把握しておく必要があります。

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